Hoje inicia-se um novo ano. Ainda que as alterações ao regime do arrendamento urbano já tenham começado a produzir efeitos a partir de 12 de Novembro de 2012, será pertinente, neste início de ano civil, recordar o que mudou efectivamente, procurando manter-se as pessoas informadas das significativas alterações em sede de arrendamento.
Este artigo tem como base considerações feitas pela Professora Doutora Maria Olinda Garcia, da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, e também por mim. É dividido em 6 partes, a saber:
I. Introdução;
II. Alterações positivas ou não negativas;
III. Aumento das rendas para fins habitacionais;
IV. Aumento das rendas para fins não habitacionais;
V. Alterações ao regime processual;
VI. Alterações negativas.
Convém ainda fazer alguns esclarecimentos para quem não estiver habituado aos termos mais técnicos:
- Alugam-se bens móveis e arrendam-se bens imóveis (art. 1023.º do Código Civil).
- Arrendatário ou inquilino é a mesma coisa.
- Locado ou imóvel é a mesma coisa.
- A Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto veio substituir parte da redacção e acrescentar alguns artigos à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que define o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). A lei do NRAU é a Lei n.º 6/2006 e não a Lei n.º 31/2012. Contudo, a Lei n.º 31/2012 contém alguns artigos que se aplicam autonomamente, sobretudo em matéria de regime transitório.
- Até à entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, tínhamos contratos celebrados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, que é o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), e também antes da entrada em vigor deste regime, o qual se aplica a contratos de arrendamento para fins habitacionais.
- Para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais, estes eram celebrados, até à Lei n.º 6/2006, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, a menos que fossem celebrados antes da entrada em vigor deste diploma.
I. A celebração do Memorando de Entendimento (MdE) com a
troika, em Maio de 2011, vinculou Portugal a cumprir um determinado número de compromissos com vista a estimular o mercado de arrendamento e corrigir situações de sobre-endividamento das famílias. O primeiro facto curioso diz respeito ao facto de dois partidos ditos neoliberais e alegadamente defensores da propriedade privada definirem como objectivo a redução do número de proprietários de imóveis. No mínimo, será um contra-senso.
No ponto 6.1. do documento define-se como objectivo a alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) «para garantir obrigações e direitos equilibrados de senhorios e inquilinos, tendo em conta os grupos mais vulneráveis» e que visa introduzir medidas destinadas a:
- Ampliar as condições ao abrigo das quais pode ser efectuada a renegociação de arrendamentos habitacionais sem prazo, incluindo a limitação da possibilidade de transmissão do contrato para familiares em primeiro grau;
- Introduzir um enquadramento para aumentar o acesso das famílias à habitação, eliminando gradualmente os mecanismos de controlo de rendas, tendo em conta os grupos mais vulneráveis;
- Reduzir o pré‐aviso de rescisão de arrendamento para os senhorios;
- Prever um procedimento de despejo extra-judicial por violação de contrato, com o objectivo de encurtar o prazo de despejo para três meses; e
- Reforçar a utilização dos processos extra-judiciais existentes para acções de partilha de imóveis herdados.
II. Foi assim que surgiu a
Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, que trouxe consigo
alterações aos regimes substantivo, transitório e processual, destacando-se mudanças como:
- O novo art. 1069.º do Código Civil, que obriga todos os contratos de arrendamento celebrados após 12 de Novembro de 2012 a serem reduzidos a escrito, mesmo que só tenham a duração de 1 dia. Aqui, atenção, pois se a forma adoptada for a verbal, o contrato é nulo.
- A nova redacção dos artigos 1048.º e 1084.º do Código Civil. Até 12 de Novembro, a lei permitia verdadeiros abusos da parte do inquilino, uma vez que este poderia regularizar a sua situação muito tarde e evitar a resolução do contrato pelo senhorio. Agora, promove-se a resolução por via extra-judicial e o arrendatário tem 1 mês para regularizar a falta de pagamento de renda.
- O n.º 3 do art. 1083.º do Código Civil, que vê o período de mora ser encurtado para 2 meses e permite a resolução por via extra-judicial. Uma vez feita a notificação, o inquilino tem 1 mês para pagar tanto rendas em atraso como os 50% de penalização previstos no art. 1041.º para neutralizar o direito de resolução. Só o pode fazer uma única vez.
- O novo n.º 4 do art. 1083.º do Código Civil, relativamente a casos de atraso no pagamento da renda, que acaba por ser paga. O senhorio pode resolver o contrato se (i) a mora for superior a 8 dias, (ii) ocorrer mais de 4 vezes (seguidas ou interpoladas) e (iii) ocorrer num período de 12 meses. O entendimento sobre a partir de quando devem ser contados os 8 dias não é pacífico. Com efeito, por um lado, se o art. 1041.º, n.º 2 diz que o inquilino pode pagar a renda durante 8 dias sem que daí resultem consequências. Assim, alguns entendem que os 8 dias contam-se após os 8 dias de mora juridicamente irrelevante. Porém, outros entendem que os 8 dias contam-se a partir do 1.º dia de pagamento de renda, uma vez que o art. 1083.º, n.º 4 contém uma norma específica para o arrendamento e o 1041.º contém uma norma geral para a locação (que inclui o arrendamento). Outra questão que se coloca é saber se caso o arrendatário pague os 50% o senhorio pode invocar fundamento resolutivo, dado que os 50% servem para neutralizar o direito de resolução do contrato. Alguma doutrina entende que estamos perante um caso de Abuso de Direito. Contudo, torna-se difícil aceitar esta solução, uma vez que por altura do primeiro pagamento de 50%, não seria expectável, em teoria, que o incumprimento se repetisse muitas mais vezes, pelo que será legítimo que o senhorio receba os 50% de penalização pagos pelo arrendatário. Mais acresce que importa saber se será legítimo permitir que o arrendatário jogue com a regra que lhe permite violar os prazos de pagamento 4 vezes em 12 meses sem que daí resultem consequências para o próprio e se proteja o senhorio.
- O art. 1085.º, n.º 2 do Código Civil que reduz o prazo de direito de resolução do contrato pelo senhorio, por falta de pagamento de rendas, de 1 ano para 3 meses.
- O art. 1087.º do Código Civil, que reduz de 3 meses para 1 mês o prazo para desocupação do local.
- O silêncio das partes face à duração do tempo do contrato deixa de traduzir-se num contrato por tempo indeterminado e é agora um contrato com prazo certo e por um período de 2 anos (art. 1094.º, n.º 3).
- As partes podem agora celebrar contrato de arrendamento com prazo certo sem qualquer período mínimo exigível - até 12 de Novembro de 2012 era de 5 anos -, mantendo-se o prazo máximo de 30 anos (art. 1095.º, n.º2).
- Contratos com duração inferior a 30 dias, em regra, não se renovam automaticamente (art. 1096º, n.º 2) e o contrato a prazo certo pode não ser renovado (art. 1096.º, n.º 1) - a regra era que o contrato celebrado com prazo certo renovava-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estivessem contratualmente previstos.
- Relativamente aos prazos de pré-aviso para a oposição à renovação, estes são mais curtos para o inquilino do que para o senhorio e permite-se que qualquer uma das partes decida se pretende manter o vínculo até mais tarde do que o anteriormente previsto. No caso do senhorio (art. 1097.º), a regra era mais fácil até 12 de Novembro, podendo ocorrer até 1 ano do termo do contrato. Agora, este prazo é reduzido, podendo variar entre 240 dias, 120 dias, 60 dias ou 1/3 do prazo, em função da duração inicial ou da renovação do contrato. No caso da oposição à renovação pelo arrendatário (art. 1098.º), este pode fazê-lo com antecedência de 120 dias, 90 dias, 60 dias ou 1/3 do prazo, em função da duração inicial do contrato.
- Se o senhorio impedir a renovação automática do contrato, o arrendatário gere o processo de saída e decide quando abandona o imóvel, permitindo-se a sua transferência para um outro antes de se completar o período de pré-aviso (art. 1098.º, n.º 4).
- O prazo de denúncia do contrato pelo senhorio é reduzido de 5 anos para 2 (art. 1101.º, al. c)).
- O art. 1103.º deixa de fazer depender a denúncia das condições definidas na «lei de processo» e passa a prever uma comunicação com antecedência de 6 meses (n.º 1) que respeite os critérios do n.º 2. O que pode parecer mais simples para o senhorio, corre o risco de ser mais perigoso, dado que é preciso explicar tudo pormenorizadamente ao arrendatário sob pena de a comunicação ser ineficaz e, caso o inquilino faça funcionar o direito de oposição, ganha. Ex.: no caso de realização de obras, o senhorio tem de juntar toda a documentação (art. 1103.º, n.º 2, al. b)), sob pena de ineficácia da comunicação.
- O art. 1106.º do Código Civil só diz respeito a arrendamentos novos e não anteriores à Lei n.º 6/2006.
- Alterações ao artigo 26.º da Lei n.º 6/2006 - referente ao regime aplicável a contratos habitacionais e para fins não habitacionais celebrados durante a vigência do RAU e do Decreto-Lei n.º 257/95 -, destacando-se o n.º 4.º, al. c) que diz que nos contratos sem duração limitada o art. 1101.º, al. c) do Código Civil passa a aplicar-se por regra, excepto se o arrendatário tiver mais de 65 anos ou grau de incapacidade superior a 60%. Assim, se o senhorio quiser denunciar o contrato terá de fazê-lo com 5 anos de antecedência, excepto se se tratar dos casos referidos. Deixa ainda de se aplicar todo o artigo 107.º do RAU e aplica-se a estes casos apenas a al. a) do n.º 1 deste artigo. E, finalmente, as indemnizações do art. 1102.º, n.º 1 passam a ser determinadas com base nos critérios do art. 35.º, n.º 2, als. a) e b) da Lei n.º 6/2006.
- O art. 28.º da Lei n.º 6/2006 - referente ao regime aplicável a contratos habitacionais e para fins não habitacionais celebrados durante a vigência do RAU e do Decreto-Lei n.º 257/95 - passa a dispor de um regime próprio.
- O n.º 5 do art. 10.º da Lei n.º 6/2006, e que, basicamente, considera que o inquilino assinou a comunicação do senhorio prevista no n.º 7 do art. 9.º caso se recuse a assinar e o incidente for lavrado.
- Ao abrigo da nova redacção do art. 57.º, os contratos celebrados antes da Lei n.º 6/2006 continuam a deixar de se transmitir automaticamente para os filhos maiores de 26 anos. Contudo, são abertas excepções para os casos de filho ou enteado que resida com o de falecido arrendatário há pelo menos 1 ano e seja portador de deficiência superior a 60% (n.º1, al. e)). Esta é a única hipótese que maiores de 26 anos têm para suceder se os contratos tiverem sido celebrados antes de 2006.
- Se maiores de 18 anos quiserem suceder, têm de estar a frequentar, no mínimo, o 11.º ano de escolaridade para evitar a aplicação do NRAU, prolongando o regime anterior até aos 26 anos, após os quais ainda gozará de um período de 2 anos como contrato a prazo certo.
- No caso do art. 58.º (arrendamento para fins não habitacionais), o arrendamento cessa com a morte do arrendatário, excepto se o sucessor explorar em comum o estabelecimento há mais de 3 anos. Em princípio, o estabelecimento não tem de ser comercial, dado que a lei faz apenas referência ao vocábulo «estabelecimento».
III. Relativamente ao
aumento das rendas em imóveis para fins habitacionais, ocorrem algumas especificidades. Desde logo, os senhorios que tivessem iniciado a actualização de rendas ao abrigo da redacção anterior (progressividade) podiam optar entre manter este regime ou deixar que a redacção da Lei n.º 31/2012 passasse a vigorar plenamente, revogando o regime de actualização faseada. Porém, caso pretendessem manter o regime anterior, os senhorios deviam comunicar essa intenção ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) até 12 de Dezembro de 2012 (art 11.º, n.º 2 da Lei n.º 31/2012). A partir de 13 de Dezembro caducou o direito, suspendendo-se a actualização faseada. Contudo, caso o arrendatário tenha bons rendimentos, a aplicação do novo regime (art. 30.º da Lei n.º 6/2006) compensa ao senhorio. Se aquele, porém, estiver em regime de protecção (arts. 35.º e 36.º), é provável que a melhor opção seja esquecer o aumento.
Privilegia-se um sistema de «negociação» que, na verdade, não é de negociação, mas mais de licitação, impondo a lei, na falta de entendimento, uma justiça salomónica. Assim, exceptuando as especificidades dos regimes de protecção - que serão igualmente abordados - se o agregado do arrendatário tiver rendimento superior a 5 Rendimentos Mínimos Nacionais Anuais (ou €2.425,00/mês) e o arrendatário tiver menos de 65 anos, o procedimento obedece às seguintes formalidades:
- Cabe ao senhorio a escolha de efectuar a transição para o NRAU (art. 30.º), devendo comunicar essa intenção ao senhorio e propor o valor da renda, o tipo e a duração do contrato (al. a)), indicar o valor do locado (al. b)) e fornecer cópia da caderneta predial urbana (al. c)).
- O inquilino dispõe de 30 dias, a contar da recepção da comunicação anterior, para responder ao senhorio (art. 31.º, n.º 1), que pode (i) aceitar a proposta do senhorio, (ii) opor-se ao valor da renda e propor novo valor, (iii) pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio ou (iv) denunciar o contrato de arrendamento.
- O silêncio vale como meio declarativo de aceitação (art. 31.º, n.º 6) e o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo de 30 dias. Exemplo: se a comunicação foi recebida no dia 13 de Novembro de 2012, o prazo de resposta termina a 13 de Dezembro de 2012 e o contrato de arrendamento passa a estar sujeito ao NRAU a partir de 1 de Fevereiro de 2013 (1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo).
Se houver oposição do inquilino ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, aplicam-se as regras do art. 33.º, nomeadamente:
- Pode o inquilino opor-se ao valor da renda, sem indicar nenhum valor, presumindo-se que pretende manter o valor da renda à data da comunicação do senhorio (n.º 2).
- Caso o senhorio não responda no prazo de 30 dias, presume-se que aceita as condições propostas pelo inquilino (n.º 3) e o contrato fica sujeito ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo de 30 dias. Exemplo: se a proposta do senhorio foi recebida pelo inquilino no dia 13 de Novembro de 2012, o inquilino responde a 30 de Novembro, o prazo de resposta expira a 30 de Dezembro de 2012 e o contrato de arrendamento passa a estar sujeito ao NRAU a partir de 1 de Fevereiro de 2013 (1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo) (n.º 4).
- Se o senhorio aceitar as condições, o contrato fica sujeito ao NRAU nos termos referidos no ponto anterior (n.º 4).
- Se o senhorio não aceitar a proposta do inquilino, e manifestar essa não aceitação no prazo de 30 dias, pode, nos termos do n.º 5, actualizar a renda de acordo com os critérios previstos no art. 35.º, n.º 2, als. a) e b) e o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos a contar da não aceitação da proposta (n.º 5, al. b). Pode ainda denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos da renda que resulta da média de valores apresentados por senhorio e inquilino (art. 5.º, al. a). Exemplo: contrato de arrendamento com renda de 50 euros. Senhorio propõe aumento da renda para 600 euros. Inquilino recusa e propõe renda de 200 euros. Senhorio recusa. Senhorio tem duas opções: ou paga ao inquilino 60 vezes (5 anos de rendas) 400 euros (valor resultante da média entre 600 e 200 euros); senhorio actualiza a renda até ao valor anual de 1/15 do valor do imóvel (se o imóvel valer 100.000 euros, 1/15 são €6.666,67, valor que, dividido por 12 prestações, dá uma renda mensal de €555,56). O valor do imóvel pode ajudar o senhorio e o inquilino a decidirem qual a melhor solução.
- Se a diferença entre a proposta do senhorio e do inquilino não for superior a 10% ou 20% e o senhorio pretender denunciar o contrato, o regime penaliza o comportamento do senhorio e impõe-lhe um agravamento do valor anterior para o dobro ou em 50%, respectivamente (n.º 6).
- Fora deste último caso, a denúncia produz efeitos apenas ao fim de 6 meses, e a lei confere ainda ao inquilino um prazo de 30 dias para entregar o imóvel ao senhorio, permitindo-se, assim, que o inquilino tenha tempo necessário para procurar casa (n.º 7). Ao longo destes 6 meses paga-se o valor da renda em vigor até então. Contudo, quando entregar o imóvel, o senhorio deverá proceder ao pagamento da indemnização.
Este sistema de licitação não beneficia
a priori nem o senhorio nem o inquilino. Na verdade, se o inquilino propuser um valor demasiado baixo e o senhorio propuser um valor razoável, corre o risco de o valor da renda médio ser de tal forma baixo que compense ao senhorio pagar as 60 prestações para denunciar o contrato e celebrar um novo pelo valor pretendido. Se, por outro lado, o senhorio propuser um valor demasiado alto, arrisca-se a que o inquilino faça uma contraproposta de valor muito inferior que o obrigue a recusar mas que dá um valor de renda médio demasiado alto por causa do valor inicialmente proposto pelo próprio senhorio. Corre, assim, o risco de ter de pagar 60 prestações de valor tal forma elevado que não compense a denúncia do contrato. Contudo, o desequilíbrio verifica-se no facto de o senhorio continuar protegido pela alternativa do art. 33.º, n.º 5, al. a) e que lhe permitem actualizar a renda até ao valor anual de 1/15 do valor do locado. Por outro lado, se o inquilino já pagar um valor acima do valor anual de 1/15 do valor do imóvel, pode deixar o senhorio entre a espada e a parede e obrigá-lo a pagar a indemnização decorrente da denúncia ou baixar a sua renda para o valor pretendido. Esta última hipótese não é de todo descabida, uma vez que, em Portugal, verifica-se a tendência de muitos senhorios praticarem rendas especulativas.
Nos casos dos
regimes protegidos - são qualificados como tal os casos de arrendatários cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar é inferior a 5 RMNA (função do rendimento), com mais de 65 anos (função da idade) ou com grau de incapacidade comprovado superior a 60% (função do grau de incapacidade) -, em caso de se verificar protecção em
função do rendimento, o contrato de arrendamento só fica sujeito ao NRAU se houver acordo das partes ou, se não o houver, ao fim de 5 anos a contar da recepção, pelo senhorio, da recusa do arrendatário justificada com a falta de rendimentos (art. 35.º, n.º 1).
Nesse período de 5 anos a renda pode ser actualizada, mas tem duas limitações:
- O valor anual equivalente a 1/15 do valor do locado, dividindo-se este valor pelas 12 prestações mensais (art. 35.º, n.º 2, al. a));
- Segundo o n.º 2, al. c), O valor pode atingir o máximo de 25% do RABC, o máximo de 17% do RABC se o rendimento do agregado familiar for inferior a €1.500/mês ou 10% do RABC se o rendimento do agregado familiar for inferior a €500/mês;
Ao fim dos 5 anos, o senhorio pode dar início ao processo de transição para o NRAU (art. 30.º) mas o inquilino já não pode invocar o facto de o RABC do seu agregado familiar ser inferior a 5 RMNA.
Nos casos de protecção em
função da idade ou da incapacidade, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo das partes (art. 36.º, n.º 1). Caso não cheguem a acordo, pode ocorrer uma de cinco situações:
- Se o inquilino aceitar o valor da renda proposto, esta entra em vigor no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta (art. 36.º, n.º 2). Uma vez que conta com o prazo de 30 dias para responder ao senhorio, o arrendatário tem tudo a ganhar em deixar a resposta para o último dia, se a futura renda for superior à actual, uma vez que adia o pagamento da renda durante 1 mês. Exemplo: se senhorio envia a proposta no dia 13 de Novembro de 2012 e receber a resposta de aceitação do inquilino dia 29 de Novembro de 2012, a nova renda será devida a partir de 1 de Janeiro de 2013. Contudo, se o senhorio receber a resposta entre 1 e 13 de Dezembro de 2012, a nova renda só será devida a 1 de Fevereiro de 2013. Se o senhorio enviar a proposta no final do mês, o inquilino pode ganhar ainda outro mês extra se responder no último dia do prazo, dado que o que conta para entrada em vigor da nova renda não é a data de envio da resposta mas sim a data de recepção pelo senhorio. Considerando que a correspondência poderia demorar 1 ou 2 dias a chegar ao destino - ou se esta troca de correspondência se cruzar com o mês de Fevereiro -, aqui pode estar a diferença entre pagar uma renda mais elevada 2 meses mais tarde ou 2 meses antes do que é legalmente admissível.
- Se o inquilino rejeitar e propuser um novo valor, o senhorio deve comunicar se aceita ou não a renda (n.º 3), sendo que a o silêncio do senhorio vale como meio declarativo de aceitação (n.º 4).
- Se o inquilino rejeitar e propuser um novo valor e o senhorio aceitar, a nova renda é devida a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção da resposta, pelo senhorio, ou ao termo do prazo para esta (n.º 5).
- Se o inquilino rejeitar o valor proposto pelo senhorio e o senhorio rejeitar o valor proposto pelo inquilino, o contrato de arrendamento não fica submetido ao NRAU, mas a renda é actualizada com o tecto máximo de 1/15 do valor do locado (arts. 36.º, n.º 6 e 35.º, n.º 2, als. a) e b)).
- Se se verificar a hipótese anterior e o arrendatário tiver fundamentos para invocar a protecção em função do rendimento, aplicam-se os limites do art. 35.º, n.ºs 2 e 3 (limites impostos pelo valor do locado e pelo rendimento) e este regime vigora por um período de 5 anos (art. 36.º, n.º 7).
Findo o período de 5 anos, o valor da renda pode ser actualizado com base no sistema definido no art. 30.º e seguintes, o arrendatário não pode invocar a protecção em função do rendimento e o contrato continua a ficar submetido ao NRAU apenas se houver acordo entre as partes (art. 36.º, n.º 9). Convém ainda não esquecer que se estes valores forem inferiores ao valor que resultaria da actualização da renda anual, aplica-se a renda mais elevada (art. 37.º).
IV. Já no
aumento das rendas para imóveis com fins não habitacionais, a transição para o NRAU também depende da iniciativa do senhorio que deve comunicar a sua intenção ao inquilino (art. 50.º). Este deve dar uma resposta no prazo de 30 dias (art. 51.º, n.º 1) e as alternativas são as mesmas que no caso de imóveis para fins habitacionais, com a excepção que, em vez de termos os regimes de protecção das pessoas singulares temos outros fundamentos que podem impedir uma livre actualização das rendas, sendo eles:
- Tratar-se de um estabelecimento comercial que se encontra aberto ao público e que é uma microentidade (art. 51.º, n.º 4, al. a)). O n.º 5 entende como microentidade a pessoa colectiva que se preencha 2 de 3 requisitos: (i) não tenha um balanço total superior a €500.000, (ii) não tenha um volume de negócios líquido superior a €500.000 e (iii) o número médio de empregados não seja superior a 5.
- Tratar-se de uma associação privada sem fins lucrativos que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal.
- Que o imóvel funcione como casa fruída por república de estudantes, tendo isto sido o resultado da pressão do lóbi de Coimbra.
Caso se comprove que estamos perante um destes regimes de protecção, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou no prazo de 5 anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário que invoque estar perante um regime de protecção (art. 54.º, n.º 1). O valor da renda, ao longo deste período, é determinado com base nos limites impostos pelo valor anual de 1/15 do valor do locado (art. 54.º, n.º 2) e se o valor da renda for inferior ao que resultaria de uma actualização das rendas, aplica-se o mais elevado (art. 54.º, n.º 3). Ao fim dos 5 anos, o senhorio pode promover a transição para o NRAU mas não pode invocar novamente o regime de protecção (art. 54.º, n.º 6).
V. Relativamente às
alterações de natureza processual, passamos a ter, além de um mecanismo de cessação do contrato de arrendamento pela via judicial (acção de despejo), um mecanismo de natureza não judicial (procedimento especial de despejo). O primeiro consta dos arts. 14.º e 14.º-A e o segundo tem o seu regime nos arts. 15.º a 15.º-S.
Relativamente à acção de despejo, será o meio ideal quando se pretende fazer cessar o contrato de arrendamento com base nos motivos previstos no art. 1083.º do Código Civil, designadamente:
- A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
- A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
- O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
- O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
- A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio;
Sempre que se verifique a falta de residência permanente do arrendatário e este tiver outra residência em conformidade com os casos especificados no art. 14.º, n.º 2, este artigo atribui ao senhorio o direito a uma indemnização. Contudo, importa alertar que «a falta de residência permanente» não se confunde com o «não uso do locado» do art. 1083.º, n.º 2, al. d) do Código Civil.
Mais, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas (art. 14.º, n.º 3) e, caso não sejam, o inquilino é notificado para fazê-lo em 10 dias, devendo fazer prova desse pagamento (n.º 4). A grande novidade é que se, ainda assim, o incumprimento subsistir, o senhorio deixa de poder ter acesso a uma certidão que constitui
título executivo para instauração de acção executiva comum para entrega de coisa certa (antigo art. 15.º) sendo-lhe entregue um
título de despejo que lhe permite requerer o despejo imediato (n.º 5). Esta decisão está sujeita a despacho do juiz (arts. 14.º, n.º 5 e 15.º, n.º 7) e admite recurso (art. 678.º, n.º 3, al. a) do Código de Processo Civil). Porém, o novo art. 14.º-A confere qualidade de título executivo para a execução para pagamento de quantia certa ao contrato de arrendamento, quando este é «acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida».
Por sua vez, o
procedimento especial de despejo é o meio de recurso ideal para concretizar a cessação do arrendamento quando o inquilino se recuse a fazê-lo (art. 15.º, n.º 1). Pretende-se agilizar o processo de despejo que, se depender de título executivo, poderá prolongar-se durante meses, deixando os senhorios numa posição delicada.
Poderão recorrer a este instituto aqueles que tiverem os seguintes elementos:
- Em caso de revogação, o contrato de arrendamento juntamente com o acordo respectivo (arts. 15.º, n.º 2, al. a) da Lei n.º 6/2006 e 1082.º, n.º 2 do Código Civil);
- Em caso de caducidade pelo decurso do prazo e não sendo o contrato renovável, o contrato escrito que fixe o prazo (art. 15.º, n.º 2, al. b) da Lei n.º 6/2006);
- Em caso de oposição à renovação, o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação prevista nos arts. 1097.º, n.º 1 ou 1098.º, n.º 2 do Código Civil (art. 15.º, n.º 2, al. c) da Lei n.º 6/2006);
- Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio, o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação prevista nos arts. 1101.º, n.º 1 ou 1103.º, n.º 1 do Código Civil (art. 15.º, n.º 2, al. d) da Lei n.º 6/2006);
- Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação prevista no art. 1084.º, n.º 2 do Código Civl e, eventualmente, do comprovativo da oposição à realização da obra emitido pela autoridade competente (art. 15.º, n.º 2, al. e) da Lei n.º 6/2006);
- Em caso de denúncia pelo arrendatário, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário (art. 15.º, n.º 2, al. f) da Lei n.º 6/2006).
Outra grande novidade resultante da recente alteração legislativa e que é fundamental para efectivar o procedimento especial de despejo é o
Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), com competência territorial em todo o território nacional, destinado a garantir a tramitação do procedimento (art. 15.º-A). O procedimento obedece às seguintes fases:
- Entrega de um requerimento de despejo no BNA (art. 15.º-B), que pode ser recusado (art. 15.º-C);
- BNA notifica o requerido, para que, em 15 dias, este desocupe o imóvel e pague a quantia requerida ou deduza oposição (art. 15.º-D), necessitando o requerido de constituir mandatário para deduzir oposição e obedecer a formalidades específicas (art. 15.º-F);
- Se o requerido não deduzir oposição, a oposição não for aceite ou não efectuar o pagamento de rendas que se forem vencendo, o BNA converte o requerimento de despejo em título de desocupação do locado e disponibiliza-o ao requerente e ao agente de execução (art. 15.º-E);
- O procedimento especial de despejo pode extinguir-se por desocupação do locado, por morte de uma das partes ou por desistência do requerente, sendo que, neste último caso, a desistência pode dar-se até à dedução de oposição ou até ao termo do prazo de oposição (art. 15.º-G);
- Se for deduzida oposição, o BNA remete o processo para o juiz que pode (i) convidar as partes para aperfeiçoarem as peças processuais, em 5 dias, ou apresentarem novo articulado, em 10 dias, devendo notificar as partes para a realização da audiência de julgamento (art. 15.º-H);
- A audiência de julgamento tem de realizar-se no prazo máximo de 20 dias a contar da distribuição, não pode ser adiada se não por justo impedimento mas pode ser suspensa até 10 dias se o juiz considerar indispensável a realização de alguma diligência de prova, apesar de as provas serem oferecidas na audiência, e a sentença é imediatamente ditada para a acta e devidamente fundamentada (art. 15.º-I);
- O título para desocupação do locado pode ser impugnado (art. 15.º-P) e a sentença está sujeita a recurso (art. 15.º-Q);
- Com a sentença de despejo, a entidade encarregue de a executar toma imediatamente posse do imóvel, se as partes não chegarem a acordo sobre um prazo para a desocupação, devendo esta ocupação realizar-se entre as 7h e as 21h e, eventualmente, com o recurso a agentes de autoridade (art. 15.º-J) - ainda que possam haver fundamentos de recusa para entrar no locado (art. 15.º-L), estas diligências serem suspensas (art. 15.º-M) ou haver diferimento da desocupação do imóvel arrendado para habitação (arts. 15.º-N e 15.º-O) - um desses fundamentos pode ser o do art. 1074.º, n.º 3 do Código Civil, segundo o qual o inquilino efectuou obras urgentíssimas e o senhorio não lhe fez o reembolso;
- A entidade encarregue de executar a sentença arrola os bens encontrados no imóvel, sendo que se o arrendatário não retirar os seus bens no prazo de 30 dias, estes consideram-se abandonados (art. 15.º-K).
Finalmente, a lei prevê sanções para quem usar indevida ou abusivamente o procedimento especial de despejo. Assim, se por um lado se pode incorrer em responsabilidade, respondendo pelos danos causados à outra parte e incorrer em multa de valor superior a 10 vezes a taxa de justiça devida, pode ainda incorrer na prática de desobediência qualificada quem violar decisão judicial de desocupação do locado (art. 15.º-R).
A título de apreciação final sobre as alterações processuais, se alguém pretender despejar um inquilino com base em questões de transmissão por morte, a via ideal será a da acção de reivindicação. Se alguém pretender ir ao BNA e não tiver um contrato reduzido a escrito, poderá recorrer à acção declarativa de simples apreciação.
VI. Além dos pontos fortes desta alteração e das questões específicas das rendas, a lei não evoluiu ou apresenta disposições injustificáveis e outras incompreensíveis, como por exemplo:
- O art. 1080.º do Código Civil, ou La Palisse revisitado. Que sentido faz uma norma que diz o óbvio como «as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário»? Isto já todos nós sabemos. Esta norma não tem razão de ser e podia ter sido revogada.
- A alteração aos prazos para denúncia do contrato por iniciativa do arrendatário que passa de 6 meses de duração efectiva do contrato (antigo art. 1098.º, n.º 2) para 1/3 do prazo de duração inicial do contrato. Supondo que temos um contrato de arrendamento a prazo certo por 3 anos, o arrendatário deixa de esperar 6 meses para poder denunciá-lo e terá de esperar 1 ano. Num contrato de 9 anos, os 6 meses anteriores convertem-se em 3 anos. Salvo melhor entendimento, Maria Olinda Garcia indica uma forma possível de evitar estes prazos tão (injustificadamente) prolongados, sugerindo casos de aplicação do art. 1050.º (privação de gozo da coisa ou situações de perigo para a vida ou saúde do arrendatário e respectivos familiares).
- O novo n.º 2 do art. 1100.º é, como bem refere Maria Olinda Garcia, um copy-paste feito pelo legislador do n.º 4 do art. 1098.º, não tendo este reflectido sobre o texto que estava a copiar, uma vez que o «artigo anterior» não tem prazo. O artigo acabaria por ser rectificado.
- Nos casos de transmissão por morte (art. 1106.º) na união de facto ou economia comum a lei prevê que quem sucede se encontre neste estado com o de cujus há, pelo menos, 1 ano (als. b) e c)). Contudo, para que se opere a transmissão da posição de arrendatário, a lei passa a exigir que aquele que sobrevive já estivesse a residir no imóvel há 1 ano (n.º 2). Ora, se se tratar de um caso de arrendamento novo e união de facto durar há mais de 1 ano, aquele que sobrevive perde a casa!
- O n.º 4 do art. 1106.º exclui o direito de transmissão no caso de o titular do direito de sucessão ser proprietário ou arrendatário de uma casa na área dos concelhos de Lisboa e Porto e seus limítrofes ou no mesmo concelho, no resto do país. Ora, se a casa estiver em más condições de habitabilidade ou em ruínas, o sobrevivo perde o direito. A alternativa de residência devia ser uma alternativa viável. No caso de ter uma casa arrendada, terá de denunciar o contrato com o arrendatário da sua casa. Por uma questão de comodidade ou por motivos familiares e/ou profissionais, pode ser mais conveniente permanecer na casa anterior. Ainda assim, a lei impõe estas condições injustificáveis. Resumindo: corremos o risco de acabar com dois arrendamentos, que poderiam facilmente estar salvaguardados, quando o que se pretende é estimular o arrendamento.
- No regime aplicável a contratos habitacionais e para fins não habitacionais, os arts. 57.º e 58.º da Lei n.º 6/2006, relativamente à transmissão por morte, no caso do art. 57.º, a união de facto passa a ter de ter duração superior a 2 anos, divergindo dos critérios do art. 1106.º que apenas exige 1 ano; a transmissão deixa de se operar em favor de qualquer ascendente e passa a estar limitada aos ascendentes em 1.º grau; não se compreende porque se insiste nos critérios do n.º 1, al. d), sobre os anos de escolaridade. Regra geral, se se tratar de maior de 26 anos, este perde o direito ao arrendamento, enquanto se for menor de 26 anos e maior de 18, depende da escolaridade. Com efeito, se tiver 25 anos e ainda estiver a frequentar o 11.º ano ou melhor, o jovem tem direito ao arrendamento. Porém, se se tratar de um sujeito com 18 anos e 12.º ano concluído ou com 21 anos e licenciatura terminada, já não tem esse direito. Não sei se esta disposição foi pensada em pessoas como Miguel Relvas e Passos Coelho que regressaram (?) aos estudos mais tarde do que o habitual, mas o que é certo é que acaba por desproteger-se, injustificadamente, quem teve um percurso académico meritório em benefício de quem não estudou.
- E no caso de netos ou sobrinhos que sejam criados por avós e tios? A lei nada refere a este respeito.
- A menos que se pretendam proteger entidades semelhantes às sociedades da mesma espécie das que têm sede na famosa suite 605, não se compreende porque motivo os critérios que consideram microentidades para efeitos dos arts. 51.º e 54.º têm em vista tectos máximos ao volume de negócios e ao balanço total tão superiores (€500.000) e um número de funcionários tão baixo (5). Voltamos à mesma questão: que microentidades, além das da suite 605, conseguem ter volumes de negócios tão elevados e com tão poucos funcionários?
- O procedimento especial de despejo, previsto nos arts. 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006, não obriga à constituição de mandatário. Contudo, o requerimento para início de procedimento pode ser de tal forma complexo de preencher que acabará por levar os requerentes a recorrerem a um advogado, sob pena de arriscarem a recusa do requerimento ou preencherem-no ignorando factores importantes. A título de exemplo, o homem médio sabe determinar a competência do tribunal, fazer o cálculo dos juros ou designar o agente de execução?
- Pretende-se descongestionar e evitar o recurso aos tribunais, mas, contas feitas, desjudicializa-se o procedimento de despejo para acabar por depender dos tribunais que estão obrigados a decidir em menos tempo. Afinal, basta que alguém deduza oposição, nem que seja para empatar o processo, e tudo cai na dependência dos tribunais. Entretanto, acabam por aumentar os custos com a criação do famoso Balcão Nacional de Arrendamento...
- Onde está o BNA no terreno e a legislação que já devia ter entrado em vigor desde, pelo menos 12 de Novembro de 2012? Pergunto ainda: afinal, o que é o BNA? Um órgão extra-judicial? Meramente administrativo?
- Quanto tempo é «imediatamente», para efeitos do art. 15.º-D, n.º 1?
- Alguém acredita em sentenças na hora honestamente fundamentadas, para efeitos do art. 15.º-I, n.º 10, quando a prova é oferecida na mesma audiência de julgamento? Teremos magistrados que tomam decisões justas e correctas com rapidez ou corremos o risco de decisões instantâneas infelizes por falta de reflexão quando entre a oposição e a sentença passam apenas 20 dias e existe uma forte probabilidade de se avolumarem os processos e se acumularem com outros de outra natureza? O mais provável, aqui, será os juízes conhecerem a prova sem que este seja apresentada e tentarem aproveitar o prazo de 10 dias para serem realizadas as diligências que mais não farão do que permitir ganhar tempo para poderem tomar uma decisão minimamente aceitável.
- Enquanto o BNA não entrar em funções, quem pretender avançar com o requerimento de despejo terá de esperar ou então deve recorrer à acção de despejo. Contudo, uma vez que ainda não se sabe quando é que o BNA iniciará a actividade, o regime permite que possa ser instaurada acção de despejo e, mais tarde, procedimento especial de despejo, ambos em simultâneo, na esperança de que um deles vá de encontro às suas pretensões. Quem pretender cessar a situação de arrendamento dispõe de 2 mecanismos diferentes e que podem gerar soluções diferentes sem que gerem litispendência, uma vez que o procedimento especial de despejo é um mecanismo extra-judicial!
- Uma aberração jurídica deste novo regime resulta do facto de ao fim de 30 dias os bens do arrendatário se considerarem abandonados, segundo o art. 15.º-K, n.º 2. Ora, se o arrendatário perder o acesso à casa ou tiver bens que demorem alguns dias a transportar, e o imóvel for rapidamente restituído ao senhorio, como pode o inquilino ter acesso a estes bens? E se os bens forem de terceiro? A ambos resta uma acção de reivindicação e muita sorte, caso os autores da acção não tenham títulos de propriedade respectivos.
- Outra aberração jurídica deste novo regime diz respeito ao efeito devolutivo da impugnação do título para desocupação (art. 15.º-P, n.º 3, al. c)) e do recurso da decisão judicial para desocupação do locado (art. 15.º-Q). Ora, se não tem carácter suspensivo, a decisão é imediatamente exequível, ainda que de forma provisória! Isto quer dizer que o arrendatário pode perder o imóvel onde reside bem como os bens que lá tiver e incorrer em crime de desobediência se não desocupar o locado enquanto o seu recurso é analisado! E se for dado provimento ao recurso?
